一篇文章告诉你,什么是真正的“棚户区改造”!
房屋征收过程中,棚户区改造是比较常见的。
现在,很多省市的房屋征收项目都以棚户区改造的名义进行。
很多项目都是“披着棚户区改造的皮”来掩盖真实的开发目的。
目前的棚户区改造最主要的就是城市棚户区改造,但是,究竟棚户区该如何认定,棚户区改造的程序又是如何,拆迁户的房屋又是否属于棚户呢?本文,北京在明律师事务所的黄晓丽律师来为大家做简要阐述……
黄晓丽律师代理的一起深圳市某区的案件,某小区由于设施老旧现在面临征收,被冠以“棚户区改造”的名义。
委托人感到莫名其妙:“我所居住的小区是最好的地理位置,十几万一平的房子,怎么就是棚户区了呢?”究竟棚户区是如何认定的呢?
【法律分析:“棚户区”的艰难定义】
棚户区是指城市建成区范围内,平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
从面积上讲,棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上,占地面积一般至少在5万平方米左右。
根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》,棚户区住房简陋,环境较差,安全隐患多,改造难度大。
而棚户区的认定标准从来都不是较早且固定的,在各个省市都有不同的规定。
譬如江苏省界定棚户区的标准有三:一是主要以木板、土坯、240mm厚砖墙为承重结构,以油毡或石棉瓦为屋面材料的简易房屋和棚厦房屋;二是低洼易涝、基础设施配套不齐的小平房;三是按住建部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定为严重损坏房、危险房的房屋。
目前有许多地方的棚户区改造,其房屋建造年限并不长,且配套相对较好,这样的区域作为棚户区改造,是与该规定不符的。
那么何种情况下不能认定为棚户区呢?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》中指出,禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。
因此,棚户区改造的范围也是有相应的限制的,不能随意进行扩大。
棚户区的适用条件,这也是相当关键的一个方面。
棚户区改造应当以公共利益为目的。
实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境等促发展目的。
各地对棚户区改造实行了“保底”安置,安置标准普遍达到了户均45平方米以上,保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高,确保分配结果群众满意。
这一点与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中规定的由***组织实施的保障性安居工程建设的需要基本相同。
即棚户区改造应当以公共利益为目的,不能以棚户区改造的名义进行商业开发。
律师经常提醒广大被征收人***征收的流程是十分复杂的,那么究竟棚户区改造有哪些特殊的流程呢?
简单讲,棚户区改造项目的法定程序是类似于590号令所规定的国有土地上房屋征收与补偿程序的,可分为房屋征收决定和房屋征收补偿决定两大阶段,包含范围确定、登记认定、拟定补偿方案、选择补偿安置方式、房屋价值评估、签订补偿协议等常规程序。
同时,根据590号令及众多地方性法规、规章的规定,棚户区改造项目又有公开征询意愿、就补偿方案举行听证、签订模拟拆迁协议、就近或改建地段回迁安置等特殊程序,这些程序的实质是对590号令一般规定的灵活变通,目的是在尊重民意的同时追求更高的效率。
被征收人要留心这些程序步骤,谨慎表达自己的真实意愿,确保自己的补偿权益不受损害。
【律师提醒】
综上所述,棚户区改造应当依法依规进行,且棚户区的认定标准是十分严格的,特别是不能随意扩大棚户区改造的适用范围,将非棚户区项目纳入棚户区改造范围。
更不能以棚户区改造的名义实施商业开发,不当获取国家的财政支持和金融贷款。
同时,棚户区改造项目必须遵循590号令的规定进行,被征收人享有一系列的复议、诉讼、提出意见、要求听证、举报查处等权利。
只有积极的运用这些权利,盯紧每一个步骤,才能最终获取公平、合理的征收补偿
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